Rapport sur le marché locatif: Encore des années difficiles pour les locataires du Sud-Ouest

Le POPIR-Comité Logement constate que la situation du logement locatif demeure difficile pour les locataires du Sud-Ouest et de Verdun. Le rapport de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) publié en décembre dernier indique que le taux d’inoccupation des logements est toujours en deçà des 3% requis pour que le marché soit équilibré. À l’automne 2010, la situation s’était améliorée, le taux d'inoccupation des logements d’une chambre à coucher franchissant même la barre du 3%.

Toutefois, il a suffi qu’une année s’écoule pour que le marché du logement se resserre. En effet, le taux d’inoccupation pour les logements d’une chambre à coucher a chuté à 2,1%. La situation est d’autant plus catastrophique pour les logements familiaux avec seulement 0,2% des logements de 3 chambres à coucher et plus encore disponibles. Seulement 1,9% de l’ensemble des logements sont présentement inoccupés.

Au même moment, le prix des loyers continue d’augmenter. Les loyers moyens ont subi une hausse de 4,6% passant de 604$ en moyenne à 632$. Ce sont les loyers des logements d’une chambre à coucher qui ont subi la plus importante hausse, soit de 8,0%. Il coûte donc en moyenne 597$ pour se loger dans un logement d’une chambre à coucher dans les arrondissements du Sud-Ouest et de Verdun. D’importantes hausses sont encore à prévoir cette année puisque le Sud-Ouest est l’un des arrondissements où l’augmentation des taxes est la plus importante.

Le parc de logements locatifs du Sud-Ouest subit d’importantes pressions dues au boom immobilier et à la gentrification. Et la popularité pour les quartiers de l’arrondissement n’a pas fini de grandir. Avec les grands projets immobiliers dans Griffintown, de plus en plus de ménages vont venir s’installer dans le secteur. La pénurie de logements locatifs n’est donc pas terminée, d’autant plus qu’il ne se construit plus de logements locatifs et presque plus de logements pour les familles. Dans Griffintown, on prévoit environ 8200 nouveaux logements en copropriété, pour 10 000 nouvelles personnes.

Le POPIR-Comité Logement espère que le gouvernement Charest tiendra compte de cette réalité dans l’élaboration de son budget. L’année dernière, le nombre d’unités de logements sociaux était passé de 3000 à 2000, pour l’ensemble du Québec. Le POPIR revendique pour sa part, aux côtés du FRAPRU, 50 000 logements sociaux, dont 22 500 pour Montréal. Une manifestation nationale se tiendra samedi, le 4 février 2012, à 13 h 00, au coin des rues McGill et Sherbrooke.

Hausses de loyers 2012

Le 20 janvier dernier, la Régie du logement a publié par communiqué ses nouveaux taux d'augmentation suggérés pour les baux qui se renouvelleront à partir du 1er avril 2012. Voici les taux d'augmentation moyens selon la Régie :

• Logements chauffés par le propriétaire à l'électricité : 0,7 %
• Logements chauffés par le propriétaire au gaz naturel : 0,0 %
• Logements chauffés par le propriétaire au mazout : 3,6 %
• Logements chauffés par le locataire : 0,6 %

Nous ne le dirons jamais assez, ces indices sont des moyennes. Ils ne prennent pas en compte les spécificités de chaque immeuble. C'est pourquoi nous vous conseillons fortement de faire une estimation de la hausse de loyer que pourrait demander votre propriétaire en utilisant la grille de calcul disponible sur le site de la Régie du logement. Cette grille vous permettra de prendre en compte de nombreux facteurs spécifiques à votre immeuble, notamment la variation des taxes, les travaux effectués sur l'immeuble ainsi que l'entretien effectué par le propriétaire.

Obtenir le montant des taxes

Les taxes municipales et scolaires peuvent grandement influer sur la variation du loyer. Voici comment obtenir ces montants :

• Pour les taxes municipales, sur l'île de Montréal, vous pouvez communiquer avec le 311; vous devez demander le montant des taxes pour 2011 et 2012.
• Pour les taxes scolaires, vous pouvez communiquer avec le Comité de gestion de la taxe scolaire de l'île de Montréal (CGTSIM) au 514-384-1830. Les informations sont également disponibles en ligne en cliquant ici (choisissez la section "Visiteur", puis "Image des factures").

Les travaux et l'entretien

Les travaux effectués par le propriétaire peuvent aussi contribuer à la hausse de votre loyer. Ils sont regroupés dans trois catégories :

• Les dépenses d'entretien regroupent tous les petits travaux d'entretien normal d'un immeuble, soit par exemple l'entretien ménager, le remplacement d'une poignée de porte ou le changement d'ampoules. Le salaire d'un concierge est également inclus dans cette catégorie.
• Les travaux majeurs relatifs à tout l'immeuble sont, comme le nom l'indique, tous les travaux de grande envergure qui touchent l'ensemble de l'immeuble, soit par exemple la réfection du toit, le remplacement des fenêtres ou la réfection des balcons.
• Les travaux majeurs relatifs au logement sont ceux qui touchent votre logement seulement, comme par exemple la réfection de votre salle de bain ou la rénovation de votre cuisine.

En ce qui concerne les travaux, deux commentaires importants. D'abord, pour que la dépense soit admissible en 2012, le montant doit avoir été dépensé entre le 1er janvier et le 31 décembre 2011. De plus, la dépense doit être attribuable à votre logement ou votre immeuble uniquement. Faites attention aux factures qui constatent des travaux attribuables à d'autres immeubles !

Que faire si vous recevez un avis...

Si vous recevez un avis d'augmentation de loyer, prenez d'abord le temps de compléter la grille de calcul au meilleur de vos connaissances. Si vous en ressentez le besoin, nous pouvons également vous aider à faire ce calcul.

Si vous jugez que le montant demandé est excessif, vous pouvez, dans un délai maximal d'un mois après avoir reçu l'avis, envoyer un nouvel avis au propriétaire lui indiquant que vous refusez l'augmentation. Un modèle d'avis peut être obtenu ici. Nous vous conseillons fortement de l'envoyer à votre propriétaire par courrier recommandé. Si vous ne répondez pas dans ce délai d'un mois, vous êtes considéré avoir accepté la hausse.

Une fois que le propriétaire a reçu votre réponse, il a lui-même un mois pour demander à la Régie du logement de fixer le loyer. La Régie se prononcera alors en utilisant la même grille de calcul présentée ci-haut. Votre rôle sera de vérifier les pièces justificatives apportées par le propriétaire pour vous assurer que vous ne vous faites pas "passer un sapin" !

Des questions ? Besoin d'aide ?

Si vous avez des questions ou voulez qu'on vous aide à faire le calcul, n'hésitez pas à communiquer avec nous ! Notre équipe est là pour vous aider. En faisant respecter la loir, ensemble, nous pouvons contribuer à maintenir le niveau des loyers au plus bas possible.

Manifestation: Charest, Bachand, Ça prend 50 000 logements!

À quelques semaines du prochain budget du gouvernement du Québec, le FRAPRU est très inquiet pour l’avenir du logement social.

Dans son budget 2011-2012, le gouvernement Charest a réduit du tiers le nombre de nouveaux logements sociaux financés annuellement par le programme AccèsLogis.

Alors que les 3000 unités financées en 2009 et 2010 étaient largement insuffisantes pour répondre aux besoins criants des 260 000 ménages québécois ayant des besoins impérieux de logement, l’annonce dans le budget 2010-2011, d’à peine 2000 unités, est une véritable insulte.

Pendant ce temps…

• des régions « ressources », comme l’Abitibi et la Côte-Nord, sont aux prises avec de graves pénuries de logement locatif ;

• des villes, comme Matane, Joliette et Rimouski, ont vu les loyers augmenter de plus de 20% depuis l’automne 2005 ;

• la situation est dramatique pour les Autochtones, même quand ils vivent en milieu urbain ;

• la pauvreté d’une large part des ménages locataires, dont 55,3% vivent dans la région métropolitaine de Montréal, fait en sorte qu’une forte proportion consacre un pourcentage beaucoup trop élevé de son revenu au loyer ;

• les mises en chantier de logements locatifs sont en baisse.

Au cours des trois premiers trimestres de 2011, à peine 5767 logements locatifs ont été mis en chantier à l’échelle du Québec. C’est 10 % de moins qu’à pareille date en 2010. Si la tendance se maintient, le nombre de logements locatifs mis en chantier en 2011 sera le plus bas des dix dernières années.

Pendant, ce temps... il se construit deux fois plus d’unités de condominiums. Sur l’île de Montréal, à peine 348 logements locatifs ont été mis en chantier au cours des dix premiers mois de 2011, dont une infime poignée dans les quartiers centraux, alors que c’était le cas de 5625 condos.

Pour s’attaquer efficacement aux problèmes de logement, ça prend des investissements importants dans le logement social dès le prochain budget.
Charest ! Bachand ! Ça prend 50 000 logements ! Soyons en grand nombre dans la rue le 4 février.

Rassemblement à 13h00, devant le bureau du Premier ministre du Québec Jean Charest à Montréal, Sur la rue McGill College, au coin de la rue Sherbrooke. Marche dans les rues du centre-ville de Montréal.

Rendez-vous au POPIR-Comité Logement, à 12 h 30 

4017, rue Notre-Dame O., Métro Place St-Henri

514-935-4649